Gevelonderhoud voor VvE's en bedrijfspanden

Bij een eengezinswoning is gevelonderhoud een beslissing van een eigenaar. Bij een VvE of een bedrijfspand is het een besluit met een budget, een planning, een vergadering en meestal meerdere belanghebbenden. De techniek verschilt niet zoveel van die bij een woonhuis; de organisatie eromheen wel. Deze pagina beschrijft wat er anders is en welke informatie nodig is om tot een offerte te komen waarmee een bestuur of beheerder daadwerkelijk kan besluiten.

Waarom gevelonderhoud in het MJOP hoort

Een meerjarenonderhoudsplan is de basis onder het onderhoudsbudget van een VvE. Sinds 1 januari 2018 is een VvE in Nederland verplicht te reserveren voor onderhoud. Dat kan op twee manieren: jaarlijks ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw toevoegen aan het reservefonds, of reserveren op basis van een meerjarenonderhoudsplan. Kiest de VvE voor die tweede route, dan moet het plan betrekking hebben op een periode van ten minste tien jaar en mag het niet ouder zijn dan vijf jaar. De herbouwwaarde vindt u op de opstalverzekering, niet in de koopsommen van de appartementen.

Gevelonderhoud hoort daarin thuis omdat het cyclisch is en omdat uitstel duurder wordt. Reinigen is een relatief lichte ingreep. Voegwerkherstel is dat al minder. Zodra vocht via verweerd voegwerk het binnenspouwblad bereikt of wapening in beton aantast, verschuift de post van onderhoud naar herstel, en dan is de orde van grootte een andere. Een gevelinspectie eens per drie tot vijf jaar, opgenomen in het MJOP, houdt die beweging in beeld.

Praktisch betekent dit dat u in het MJOP niet alleen "gevelreiniging" opneemt, maar de posten uit elkaar trekt: inspectie, reiniging, voegwerkherstel, impregneren of coaten, en het bijbehorende toegangsmiddel zoals steiger of hoogwerker. Dat laatste is bij hoogbouw vaak een substantieel deel van de kosten en verdient een eigen regel.

Besluitvorming in een VvE

Onderhoud aan de gevel is onderhoud aan gemeenschappelijke zaken en is daarmee een besluit van de vergadering van eigenaars, niet van het bestuur alleen. Het verloop is in grote lijnen als volgt.

• Inventarisatie. Het bestuur of de beheerder laat de gevel opnemen en legt de bevindingen vast met foto's en een omschrijving van de gebreken.
• Offertes opvragen. Gebruikelijk zijn drie offertes op basis van dezelfde, schriftelijk vastgelegde uitvraag. Zonder identieke uitvraag zijn offertes niet vergelijkbaar.
• Agendering. Het voorstel gaat met de vergaderstukken mee, tijdig en met de volledige offertes als bijlage. Eigenaars moeten kunnen zien waarop zij stemmen.
• Besluit in de ALV. Het benodigde quorum en de vereiste meerderheid staan in de splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement. Voor onderhoud volstaat doorgaans een gewone meerderheid; voor besluiten die verder gaan dan onderhoud, zoals een wijziging van het uiterlijk van het gebouw, gelden vaak zwaardere eisen. Raadpleeg altijd de eigen akte.
• Financiering. Uit het reservefonds, via een eenmalige extra bijdrage, of met een lening. Leg vast welke route wordt gekozen en wat dat per appartementsrecht betekent.
• Mandaat. Geef het bestuur een duidelijk mandaat: welke opdracht, tot welk bedrag, en hoe met meerwerk wordt omgegaan.

Twee punten die in de praktijk het vaakst misgaan: offertes die onderling niet vergelijkbaar zijn omdat de uitvraag verschilde, en een mandaat zonder plafondbedrag waardoor meerwerk buiten de besluitvorming om ontstaat. Beide zijn met een goede uitvraag te voorkomen.

Wat anders is bij hoogbouw en galerijflats

Toegang: steiger, hoogwerker of gevelonderhoudsinstallatie

Bij een laagbouwcomplex is een hoogwerker vaak de snelste keuze, mits er verharde opstelplaatsen zijn, de ondergrond de belasting draagt en er geen kabels of bomen in de weg staan. Bij hogere gebouwen, bij smalle straten of bij werk dat lang duurt, is een steiger vaak praktischer en veiliger. Een steiger kost meer, maar maakt zorgvuldig voegwerkherstel mogelijk en biedt een werkplek in plaats van een werkbak. Waar een gevelonderhoudsinstallatie aanwezig is, moet worden gecontroleerd of die gekeurd is en of de beoogde werkzaamheden ermee zijn uit te voeren.

Veiligheid en omgeving

Bij bewoonde complexen speelt meer dan alleen valgevaar. Denk aan afzettingen op maaiveldniveau, bereikbaarheid van entrees en bergingen, bescherming van ramen, balkonbeplanting en geparkeerde auto's, opvang van spoelwater, geluid tijdens werkuren en communicatie richting bewoners. Een steiger rond een woongebouw is bovendien een inbraakrisico; afspraken over afsluiting en verlichting horen in de planning thuis.

Betonrot en carbonatatie op galerijen en balkons

Bij naoorlogse hoogbouw is de gevel zelden het enige onderwerp. Galerij- en balkonvloeren van beton zijn gevoelig voor carbonatatie: kooldioxide uit de lucht reageert met het beton, waardoor de beschermende alkaliteit rond de wapening afneemt en het staal kan gaan roesten. Roestend staal zet uit en drukt de dekking eraf; het zichtbare gevolg is afgeschilferd beton met bruine strepen, oftewel betonrot.

Voor uitkragende galerij- en balkonvloeren, vloeren die aan de gevel uitsteken en vast zijn gestort aan de binnenvloeren, geldt bijzondere aandacht. Naar aanleiding van een instorting van een galerijvloer in Leeuwarden is per 1 januari 2016 een onderzoeksplicht ingesteld: eigenaren van betreffende galerijflats moesten voor 1 juli 2017 onderzoek laten doen naar de constructieve veiligheid van de aanwezige galerij- en balkonvloeren, uitgevoerd volgens SBR-publicatie 248 over de constructieve veiligheid van uitkragende galerijplaten. Het gaat vooral om complexen uit de periode van ongeveer 1950 tot 1975.

Voor een VvE is dit relevant bij de planning van gevelonderhoud: als er een steiger komt, is dat het moment om betononderzoek en betonherstel te combineren. Betonherstel is bovendien constructief werk en hoort te worden beoordeeld door een constructeur, niet door een gevelbedrijf. Wij voeren zelf geen constructief betonherstel uit en zeggen dat op voorhand.

Wat anders is bij bedrijfspanden

Representatie en continuïteit

Bij een bedrijfspand is de gevel onderdeel van het visitekaartje, maar mag onderhoud de bedrijfsvoering niet raken. Dat betekent in de praktijk: werken buiten openingstijden of in de avond, gefaseerd werken zodat entrees en laaddocks bereikbaar blijven, rekening houden met winkelperiodes en met bezoekersstromen, en duidelijke afspraken over sleutelbeheer, toegangspassen en aanwezigheid van personeel.

Andere gevelmaterialen

Bedrijfspanden hebben vaker geen baksteen maar gevelbekleding. Elk materiaal heeft eigen spelregels:

• Gecoat staal en aluminium beplating, sandwichpanelen. Reiniging vraagt neutrale of licht alkalische middelen en lage druk; agressieve middelen en hoge druk beschadigen de coatinglaag en de kitvoegen. Bij verkrijting kan overschilderen met een daarvoor geschikt systeem een optie zijn.
• Vezelcementbeplating. Poreuzer dan het lijkt en gevoelig voor hoge druk; te agressieve reiniging opent het oppervlak en versnelt hervervuiling.
• Beton en prefab betonelementen. Reiniging kan onderliggende schade zichtbaar maken; beoordeel de dekking en de voegen voor er wordt behandeld.
• Stucwerk en gepleisterde systemen. Vaak scheurgevoelig; beoordeel of het probleem in de afwerking of in de ondergrond zit voordat er een nieuwe laag op gaat.
• Baksteen en metselwerk. Hier gelden dezelfde uitgangspunten als bij woningen: eerst voegwerk, dan reiniging, dan eventueel impregneren of coaten.

Wat voor alle typen geldt: reiniging en behandeling zijn geen isolatiemaatregel en leveren geen energiebesparing op. Wie een gevelbehandeling verkoopt met een besparingsargument, maakt een claim die niet hard te maken is.

Welke informatie een beheerder aanlevert

De kwaliteit van een offerte hangt vrijwel volledig af van de kwaliteit van de uitvraag. Voor een goed vergelijkbare offerte helpt het als u het volgende meestuurt.

• Adres, bouwjaar, aantal bouwlagen en aantal appartementsrechten of gebruikers.
• Geveltekeningen of, als die er niet zijn, de opgemeten geveloppervlakten per zijde, met de gehanteerde meetwijze.
• Materialen per gevelvlak: metselwerk, beton, vezelcement, beplating, stucwerk.
• Recente foto's per gevelzijde, plus detailfoto's van gebreken, plinten en aansluitingen.
• De actuele MJOP-regel voor de gevel, inclusief geplande jaartallen en gereserveerde bedragen.
• Eerdere rapporten: gevelinspectie, betononderzoek, onderzoek galerij- en balkonvloeren, vochtonderzoek.
• Wat er eerder is uitgevoerd en wanneer: reiniging, voegwerk, impregnering, coating, met productnamen indien bekend.
• Bekende klachten van bewoners of gebruikers, met locatie en aard.
• Praktische randvoorwaarden: opstelruimte, ondergrond en draagkracht, aanwezigheid van kabels of leidingen, parkeersituatie, vergunning voor het plaatsen van een steiger of container.
• Beschikbaarheid van water en elektriciteit, en wie die levert.
• Gewenste uitvoeringsperiode en eventuele blokkades, zoals vakanties, evenementen of piekperiodes.
• Contactpersoon voor de uitvoering en de gewenste communicatie richting bewoners of gebruikers.

Checklist voor de offerte-aanvraag

Stap	Wat u vastlegt	Waarom
1. Scope	Welke gevelzijden, welke bouwdelen, wat expliciet niet	Voorkomt discussie en maakt offertes vergelijkbaar
2. Oppervlakte	Aantal vierkante meters per zijde en de meetwijze	Prijs per meter zonder oppervlakte is geen prijs
3. Materialen	Type ondergrond per gevelvlak	Bepaalt methode, druk en middelenkeuze
4. Werkzaamheden	Inspectie, reiniging, voegwerk, impregneren, coaten	Aparte posten maken deelbesluiten mogelijk
5. Toegang	Steiger, hoogwerker of bestaande installatie, wie regelt wat	Vaak een aanzienlijke kostenpost
6. Randvoorwaarden	Werktijden, bereikbaarheid, water en stroom, afzettingen	Bepaalt planning en meerkosten
7. Meerwerk	Procedure, prijsstelling, wie akkoord geeft	Houdt het mandaat van de ALV intact
8. Garantie	Onderdeel, duur, voorwaarden, op papier	Nodig voor de onderbouwing richting eigenaars
9. Verzekering	Aansprakelijkheid en dekking bij schade	Beschermt de VvE en de eigenaars
10. Planning	Startdatum, doorlooptijd, communicatie naar bewoners	Beperkt overlast en klachten

Onze werkwijze bij VvE's en bedrijfspanden

Wij doen een opname ter plaatse, leggen de bevindingen per gevelzijde vast met foto's en leveren een offerte waarin de posten uit elkaar staan: inspectie, reiniging, voegwerkherstel, impregneren of coaten, en toegang. Zo kan een vergadering per onderdeel besluiten en desgewenst faseren over meerdere boekjaren. Meerwerk leggen wij vooraf schriftelijk voor. Op verzoek leveren wij de offerte aan in een vorm die als bijlage bij de vergaderstukken kan.

Wij publiceren geen tarieven. Oppervlakte, hoogte, bereikbaarheid, materiaalsoort en de staat van steen, voegwerk of beplating verschillen per complex te sterk voor een zinvol richtbedrag; de prijs is op aanvraag na inspectie. Waar constructief betonherstel of een vochtdiagnose met een specialistisch karakter nodig is, zeggen wij dat en verwijzen wij door.

Gevellatencoaten, Coxstraat 32 in Kapelle (Zeeland), werkgebied Nederland en Vlaanderen. Telefoon +31 6 81879878, e-mail info@gevellatencoaten.nl. Voor daken en dakvlakken werkt onze zusteronderneming daklatencoaten.nl.